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集资建房指标转让合同是否有效?

发布时间:2021-1-14 11:53:53   阅读:

  房市房是指改变国家和机关统筹住房建设的制度,由政府、单位和个人共同负担,筹集资金建造的住房。筹集资金建房政策是计划经济与市场经济接轨过程中的过渡性政策,对改善城市居民和部分行业劳动者的住房紧张状况起到了一定的缓解作用。近年来,由于商品房价格不断上涨,始终居高不下。房市房在政策上有一定的折扣,所以价格比商品房便宜。对于经济收入状况一般的普通家庭,房子对他们产生了一定的吸引力。


  随着筹集资金建房指标的转让行为逐渐增加,发生的矛盾纠纷也日益增加。主要是卖方筹集资金转移住房建设指标时,住房价格往往较低,随着我国城市房价暴涨,房子建成时,相关住房的价格相当可观,卖方有利可图,寻找各种理由主张转让协议无效。那么,筹集资金建房的指标转让合同有效还是无效?对此,有两种不同的观点:


  第一个观点是,筹集资金建房的指标转让合同无效。主要原因如下。1、未按照《城市房地产管理法》第38(6)条的规定依法登记,领取所有权证书的房地产不得转让。双方签订筹集、住房建设指标转让合同时,由于房屋尚未完成,卖方没有收到房屋所有权证明,因此该转让合同无效。二、根据《合同法》第79条的规定,合同的权利可以全部或部分转让给第三方。但是,根据合同的性质和法律规定,不能转让的情况除外。筹集资金建房的指标是单位、职员等特定身份享有的福利,属于具有人身属性的权利或资格,单位内一般规定不得转让,筹集资金建房的资格转让违反国家政策和法律规定。三)根据《合同法》第52条第(4)款,损害社会公共利益的合同无效,宅基地指数转让合同损害其他需要解决住房困难的低收入家庭的利益,损害社会公共利益,合同无效。


  第二种看法是,筹集、住房建设指标转让合同转让的不是房屋所有权,而是民事的期待物权,可以依法转让。虽然筹集资金的对象范围由单位决定,具有福利性。但是,部门通过分房,根据劳动者的工作年龄、职称、各方面条件确定的房价及相关附属因素确定各职工的名字,因此,分房方案确定后,各职工享有的权利已经确定,是一种民事期待物权。因为是一种民事权利,工人可以依法转让。这种转让是权利义务的概括转让,转让行为不违反法律、行政法规的强制性规定,不损害社会公共利益,因此转让合同有效。


  作者同意第二种看法。主要原因如下。


  (2)如果法律没有明确禁止,则是自由的。


  公法的情况,除非法律明确规定,否则禁止。在司法方面,法律没有明文规定是自由的。民事行为只要不违反法律、行政法规的强制性规定,表明双方的真实意思就具有合法性。法律没有明确禁止资金筹集、住房建设指标转让,因此转让行为必须有效。


  (二)转让合同是权利和义务的一般转让。


  卖方收到买方一定的转让费后,将筹集资金建房的请求权转让给买方,买方以卖方的名义筹集资金建房,筹集资金建房等相关费用,卖方获得住房权证后,转让给买方或机构,在处理住房产权时直接登记为买方。这符合合同权、义务摘要转让的法律特征。《中华人民共和国合同法》第88条规定,当事人一方经对方同意,可以在合同中把自己的权利和义务一并转让给第三方。募捐单位表示,买方以卖方名义缴纳的房屋住宅相关费用的行为已经同意转让两房房屋建筑指标。另一方面,也是最重要的)。


  (3)转让合同没有违反效力强制性规定。


  根据《中华人民共和国合同法》第52(5)条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第14条的规定,违反法律、行政法规效力强制性规定的合同无效。同时,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条规定,合同法实施后,人民法院确认合同无效,应以全国人民代表大会及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政法规为依据。目前,全国人民代表大会及其常任委员会制定的法律和国务院制定的行政法规禁止筹集住房资金转让住房指标。关于单位规定,房租室不得转让。这只是单位内部规定,没有法律效力,不能对抗第三方。


  (4)未取得所有权证明不影响转让合同的效力。集资建房的指标转让合同是集资建房资格的转让,而不是房屋所有权的转让,属于债券范畴,不适用《城市房地产管理法》的规定。另一方面,《物权法》第15条规定,当事人之间签订关于设立、变更、转让和消灭房地产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,合同成立时生效。未办理物权登记的,不影响合同效力。这表明,《物权法》区分了房地产波动的原因和结果,因此即使不发生物权变动,也不会影响引起物权变动的债权合同的效力,债权合同仍然有效。因此,即使没有取得所有权证书,其法律效力也不会改变物权,也不会影响房子指数转让合同的效力。


  (5)认定转让合同有效,不损害社会公共利益。单位劳动者具备集资建房资格后,将具有民事主体身份,对集资建房指标的处分是对民事权利的处分,法律应完全尊重民事处分权,保障合同价值。如果以“社会公益”这个大而抽象的概念来认识和处理具体的民事法律关系,将大大损害民事权利人的合法权益,并将合同法的相关规定无限延伸,使具体的法律规定形同虚设。


  (6)承认转让合同有效符合诚实信用原则。双方签订转让协议往往是在平等自愿的基础上签订的,当时没有公平的情况。仅仅几年后,直到房子建成,甚至买家装修和入住房子,卖方看到房价大幅上涨,有利可图,主张合同无效,试图收回房子。这严重违反诚实信用原则,不能依法得到支持。


  从这些点来看,笔者认为收集房子资金,建筑指标转让合同有效,符合法律规定,不损害社会公共利益,符合诚实信用原则。自愿签署转让合同后主张合同无效的请愿应被驳回。


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